המלצות לרוכש דירה

רכישת דירה הינה אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם המלווה בהשקעה כספית הגדולה ביותר בדרך כלל.

עצות בטרם חתימה על הסכם המכר:

1. בדיקה מקיפה של הדירה וסביבתה. בדיקות כגון: תוכניות עירייה לפיתוח ו/או בניה באזור הדירה, דרכי גישה לדירה, גן ילדים סמוך, בית כנסת, קופת חולים , מרכזי קניות, הסדרי חניה – רצוי מאד כי הקונה יבחן היטב האם סביבת המגורים עונה לצרכיו ויוודא כי השירותים הנדרשים לו נגישים וקרובים לדירה. כמו כן, מומלץ מאד לבדוק מי השכנים המתגוררים בבניין- האם קיימים סכסוכים בין השכנים ו/או בעיות מיוחדות המצריכות תשומת לב..

2. תעודת הזהות של הנכס- נסח טאבו. מומלץ מאד להפיק נסח טאבו עדכני של הנכס בו ניתן יהיה לבדוק ולוודא כי הנכס רשום בטאבו, כי המוכר הוא אכן בעלי הנכס, האם קיימים הגבלות, שיעבודים ו/או עיקולים למיניהם המוטלים על הנכס, משכנתאות, הערות אזהרה לטובת צד ג', צווים שיפוטיים וכו'... מובן כי אין להסתפק בבדיקה של נסח הטאבו וכי יש לפנות לעורך דין מקרקעין אשר יבצע בדיקות מקדמיות נוספות בקשר לנכס.

3. שמאי מקרקעין- במקרים מסויימים ניתן ואף מומלץ להעזר בשרותי שמאי מקרקעין מוסמך על מנת שיעריך את שווי הנכס. שמאי מקרקעין יבצע במידת הצורך בדיקת תוכניות ותשריטים , תוכניות ובחינת אפשרויות ניצול זכויות בניה. נקודה חשובה נוספת מאין כמותה אותה יבחן שמאי המקרקעין- האם קיימות חריגות בניה בנכס – חריגות אשר ככל שקיימות, משפיעות בהכרח על מחיר הנכס ולייצר בעיה ממשית לרוכש הנכס בעתיד.

4. תשריט הבית המשותף-תשריט הינו התוכנית המחייבת לגבי הנכס מבחינת השטח, גבולותיו, חלוקתו הפנימית וכו'. את התשריט ניתן להפיק באמצעות אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין ובאמצעותו ניתן לוודא כי שטח הנכס אכן תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו (הצמדות למיניהם וכו'). בדיקה נוספת וחשובה ביחס לנכס הנרכש הינה בדיקה הנסמכת על תשריט הבית המשותף-לעיתים דירה בבניין משותף אינה מצויה במקומה הפיזי בהתאמה לתשריט ובהתאמה למספר גוש וחלקה המופיעים בנסח הטאבו.

5. משכנתא- מרבית רוכשי הדירות נאלצים לקחת הלוואה מהבנק הנקראת- משכנתא. בטרם חתימת הסכם המכר יש לערוך בדיקות מקדמיות מול הבנק ולוודא כי סכום ההלוואה הנחוץ- אכן מאושר על ידי הבנק.לשם כך יש לקבל מהבנק אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא וזאת עוד בטרם התחייבות על רכישת הנכס על מנת להמנע מהפרה צפויה של הסכם המכר. לאחר קבלת אישור עקרוני על קבלת הלוואת המשכנתא יש לערוך סקר שוק מול הבנקים ולערוך מקח בנוגע לריביות המוצעות שכן מדובר בהלוואה אשר החזריה מלווים את הלווה משך שנים רבות וכל הורדה בשיעור הריבית הינה משמעותית ובעלת ערך כספי רב.

חלק חשוב ובלתי נפרד מעלויות רכישת דירה הינו מס רכישה המשולם למדינה. יש לציין כי קיימים בחוק פטורים והקלות במס רכישה אשר מומלץ לבדוק עם עורך דין מקרקעין באם הנכם זכאים להנות מאחד הפטורים. שיעורי מס רכישה בגין "דירה יחידה"

סכום המס בשקלים	שיעור המס באחוזים	סכום המדרגה בשקלים
0 ש"ח (פטור מלא)	0%	עד 1,664,520ש"ח
10,844 ש"ח (יחסי)	3.5%	מעל 1,664,520 ש"ח ועד 1,974,335 ש"ח
155,960 ש"ח (יחסי)	5%	מעל 1,974,335 ש"ח ועד 5,093,535 ש"ח
950,793 ש"ח (יחסי)	8%	מעל 5,093,535 ש"ח ועד 16,978,450 ש"ח
לא מוגבל (יחסי)	10%	מעל 16,978,450 ש"ח

מדרגות מס רכישה בגין דירה נוספת

סכום המס בשקלים	שיעור המס באחוזים	סכום המדרגה בשקלים
407,645.60 ש"ח (יחסי)	8%	עד 5,095,570 ש"ח
לא מוגבל (יחסי)	10%	מעל 5,095,570 ש"ח ועד בכלל